Plus votre dossier sera complet en amont, et plus vous serez serein dans la vente de votre bien immobilier.
Par ailleurs, cela peut éviter des négociations financières plus conséquentes, voir une annulation d’achat.
Le propriétaire d’un logement ou d’un immeuble doit fournir aux acquéreurs potentiels l’ensemble des informations disponibles relatives au bien.
La réglementation française détaille l’ensemble des renseignements qui doivent obligatoirement être fournis sous peine de sanctions judiciaires.
En tant que propriétaire, vous devez tout d’abord transmettre quelques données juridiques, comme l’existence ou non d’une servitude pour le droit de passage ou d’un contrat publicitaire.
À cela s’ajoute la superficie du logement ou du terrain, dans ce cas dans le cadre d’une co-propriété le métrage carrez réalisé par un diagnostiqueur est obligatoire. Mais je vous conseille fortement de le faire même pour une maison individuelle (en cas d’erreur, c’est la responsabilité du diagnostiqueur qui est engagé).
Les documents relatifs à une vente d'un bien en copropriété
Si votre bien est en copropriété, plusieurs documents doivent aussi être fournis : le carnet d’entretien, l’état descriptif de division, le montant des charges courantes ou hors budget, les sommes dues au syndicat, et le règlement de la copropriété (le pré état daté qui est obligatoire pour la signature de compromis/promesse). Attention de ne pas demander ce document trop en amont car il est payant et bien souvent a une durée limitée.
Dans le cas d’une vente de terrain à bâtir, il faut prévenir l’acquéreur des règles d’urbanisme applicables à la construction, de l’existence ou non d’un bornage, et si oui lui fournir un descriptif précis du bornage
Les documents relatifs à l'état du logement dans les diagnostics immobiliers
Je vous conseille fortement de faire réaliser les diagnostiques avant la mise en vente de votre bien, car les acquéreurs sont très regardants et cela permet de réajuster certaines anomalies qui peuvent effrayer des acheteurs potentiels.
Enfin, la loi vous oblige à faire réaliser et à fournir dans le compromis de vente et dans l’acte authentique de vente de multiples diagnostics immobiliers. Ces diagnostics informeront tout acheteur de la conformité ou non des installations de gaz et d’électricité, de la présence ou non de plomb, d’amiante ou de termites, de l’état des risques et pollutions (ex : état des risques naturels, miniers et technologiques ERNMT) et de la performance énergétique du logement.
Dans la zone gégraphique de Orsay / Paris-Saclay, un diagnostic assainissement est obligatoire, même pour les appartements en co-propriété. Il peut être réalisé entre le compromis et l’acte authentique. Mais attention, les délais de rdv sont longs et en cas de travaux de mise en conformité, cela peut allonger les délais de vente définitive
Les sanctions prévues en cas de non-respect
En cas de manquement aux obligations d’informations fixées par la loi, la justice peut être saisie par l’acheteur ayant été trompé. Parmi les conséquences possibles dans le cadre des jugements rendus, le propriétaire délictueux peut subir une baisse du prix de vente (par exemple vous avez le droit à 5% d’erreur du métrage), voire une annulation, si l’information dissimulée était importante.
Un vendeur peut donc être condamné à rembourser tout ou partie de la transaction, ainsi qu’au versement d’indemnités éventuelles à l’acheteur, afin de couvrir par exemple les frais de déménagement en cas d’annulation. D’où la nécessité de respecter à la lettre la liste des renseignements obligatoires !
Et qu’en est-il de l’obligation de mise aux normes ?
Concernant la mise aux normes d’un logement ancien, elle n’est véritablement obligatoire qu’en cas de mise en location, puisque le bailleur est tenu de fournir un logement décent à son locataire.
En revanche, dans le cas d’une mise en vente, la remise aux normes préalable du bien n’est pas imposée, à moins d’un danger immédiat. Chaudement recommandée bien sûr, pour faciliter la transaction à un bon prix, mais pas rendue obligatoire par la réglementation. D’où l’importance de réaliser en amont les différents diagnostiques.
Il est toutefois conseillé de chiffrer les éventuels travaux pour rassurer vos acquéreurs sur leur montant et éviter une négociation du prix trop importante.
